30.09.2017

Gewerbliche Nutzung einer Wohnimmobilie

Welche Jobs sind erlaubt?

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Die eigene Wohnung für die unternehmerische Tätigkeit nutzen – vor allem Existenzgründer entscheiden sich zunächst für diese kostengünstige Alternative zu einer Gewerbeimmobilie. Aber Achtung: das Baurecht erlaubt nicht selbstverständlich die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit in der Wohnung. Lesen Sie mehr.

Die Kommune bestimmt

Klärungsbedarf gibt es dann, wenn die Wohnung (Haus oder Etagenwohnung) in einem Wohngebiet liegt, in dem die Nutzung für die berufliche Tätigkeit baurecht¬lich eingeschränkt ist. Das betrifft die „allgemeinen Wohngebiete“ sowie die „reinen Wohngebiete“ gemäß der Baunutzungverordnung (BauNVO). Grundsätzlich sollen die Anwohner frei von störenden Einflüssen leben, die nicht direkt aus dem Wohnzweck resultieren. Die Kommunen haben dazu Gestaltungskompetenzen. Zunächst sollte der Existenzgründer also in den Bebauungsplan der zuständigen Kommune schauen und feststellen, ob er in einem eingeschränkten Wohngebiet wohnt und welche Regeln und Ausnahmen für die gewerbliche Nutzung die Kommune dort festgesetzt hat.

Allgemeines Wohngebiet

Das sind Gebiete, die „vorwiegend“ dem Wohnen dienen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Zulässig sind dort Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Ausnahmsweise können auch Betriebe des Beherbungsgewerbes oder sonstige „nicht störende“ Gewerbebetriebe zugelassen werden (§ 4 Abs. 3 BauNVO). Im konkreten Fall kommt es darauf an, wie die Kommune diesen Rahmen ausgestaltet hat. Sie darf etwa die berufliche Nutzung einer Wohnung für allgemein zulässig, für gänzlich unzulässig oder nur für ausnahmsweise zulässig erklären (s. § 1 Abs. 4 BauNVO). Im Regelfall ist zumindest von einer Genehmigungspflicht auszugehen. Bei der Genehmigung wird insbesondere geprüft, ob eine Störung der Nachbarschaft durch Kunden- oder Angestelltenverkehr zu erwarten ist.

Bei Soloselbständigen, die ein Arbeitszimmer innerhalb ihrer Wohnung nutzen und deren Tätigkeit sich in der Nachbarschaft nicht bemerkbar macht, reicht in einigen Kommunen die einfache Anzeige beim Bauamt bzw. Bauordnungsamt aus.

Reines Wohngebiet

In einem „reinen Wohngebiet“ (§ 3 BauNVO) sind gewerbliche Nutzungen nur ausnahmsweise zulässig. Der Existenzgründer darf etwa einen Laden oder einen „nicht störenden“ Handwerksbetriebe in seiner Wohnung betreiben, soweit diese zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, sowie einen kleinen Beherbergungsbetrieb (s. § 3 Abs. 3 BauNVO). Allerdings gibt es auch hier wieder erhebliche Regelungsspielräume für die Kommunen.

Wohnartige Nutzung ist immer zulässig

Sowohl in allgemeinen wie auch in reinen Wohngebieten gilt: eine gewerbliche Nutzung ist zulässig, wenn die ausgeübte Tätigkeit mit Beschäftigungen vergleichbar ist, die grundsätzlich in jeder Wohnung ausgeübt werden können („wohnartige Nutzung“), etwa die Tätigkeit am PC. Bei Wohnhäusern wird häufig eine Begrenzung der gewerblichen Tätigkeit auf bis zu 50 % der Fläche vorgeschrieben, bei Wohnungen ist die Begrenzung uneinheitlich.

Sonderregelung für „freie Berufe“ und artverwandte

Freiberufliche (Ärzte, Anwälte, Steuerberater usw.) und artverwandte Tätigkeit ist in allgemeinen und reinen Wohngebieten in Wohnräumen in der Regel zulässig (§ 13 BauNVO), soweit die Kommune keine Einschränkung hinsichtlich des Umfangs des Kundenverkehr und der Zahl der Angestellten vorgenommen hat.

Um Ärger mit der Kommune zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Vorfeld mit einem im Immobilienrecht versierten Anwalt die gewerbliche Nutzung der eigenen Wohnräume baurechtlich zu prüfen.

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